DAROVACIA ZMLUVA NA BYT
S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA

Stiahnite si vzor darovacej zmluvy na byt s právom doživotného užívania aktualizovaný pre rok 2021

download-icon-white Stiahnuť vzor zdarma

Tento článok bol aktualizovaný 30.09.2021.

ČO JE TO DAROVACIA ZMLUVA NA BYT S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA?

Veľa ľudí si myslí, že na to, aby došlo k darovaniu určitej veci postačuje to, ak darca vyhlási, že príslušnú vec daruje obdarovanému. Skutočnosť je však taká, že na platné darovanie sa vyžaduje, aby obdarovaný dar aj prijal a tým potvrdil, že s darovaním súhlasí. Darovanie nezávisí teda len od vôle darcu, ale aj od vôle obdarovaného. Nikto nemôže iného nútiť, aby prijal dar, o ktorý nemá záujem. Preto aj v prípade darovania ide o klasickú zmluvu, na ktorej uzatvorenie je potrebný súhlas oboch zmluvných strán.

Účelom darovacej zmluvy je bezodplatný prevod vlastníckeho práva k predmetu darovania z darcu na obdarovaného. Práve bezodplatnosť je kľúčovým znakom darovacej zmluvy, ktorý túto zmluvu odlišuje od kúpnej zmluvy. V prípade, ak je predmetom daru byt, hovoríme o darovacej zmluve na byt.

Súčasťou darovacej zmluvy môže byť aj zmluva o zriadení vecného bremena, ktorému zodpovedá právo doživotného užívania nehnuteľnosti. Na základe uvedeného vecného bremena oprávnená osoba má právo užívať darovanú nehnuteľnosť až do svojej smrti, a to aj v prípade, ak by sa zmenil jej vlastník.
Darovacia zmluva s právom doživotného užívania je často používaná ako nástroj usporiadania rodinných vzťahov, najmä keď rodičia v starobe “prepíšu“ ešte za života svoju nehnuteľnosť na svojich potomkov, avšak vyhradia si právo dožitia v tejto nehnuteľnosti.

POZOR! Je potrebné si uvedomiť, že právo oprávneného z vecného bremena na užívanie príslušnej zaťaženej nehnuteľnosti je počas trvania vecného bremena „silnejšie“ ako právo vlastníka užívať svoju (zaťaženú) nehnuteľnosť. Podstatou tohto typu vecného bremena je totiž to, že vlastník sa dobrovoľne zrieka možnosti užívať zaťaženú nehnuteľnosť v prospech oprávneného z vecného bremena. Oprávnený z vecného bremena preto môže vylúčiť z užívania nehnuteľnosti každého, vrátane jej vlastníka. To znamená, že počas trvania vecného bremena (v tomto prípade do smrti oprávneného z vecného bremena) nemusí oprávnený z vecného bremena vôbec pustiť vlastníka do bytu. Je však možné vecné bremeno zriadiť len na časť bytu (napríklad na jednu izbu) a tým právne upraviť možnosť vlastníka užívať nezaťaženú časť bytu aj počas trvania vecného bremena.

AKÉ SÚ NÁLEŽITOSTI DAROVACEJ ZMLUVY NA BYT S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA?

DAROVACIA ZMLUVA NA BYT S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA MUSÍ OBSAHOVAŤ TIETO PODSTATNÉ NÁLEŽITOSTI:

1. označenie zmluvných strán

– t.j. kto je darca a kto obdarovaný z darovacej zmluvy, a kto je oprávnený a povinný zo zmluvy o zriadení vecného bremena. Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvedie sa názov, sídlo a identifikačné číslo. Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.

2. označenie daru

– v tomto prípade bude darom byt - predmet darovania je potrebné v zmluve riadne identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom.
• nehnuteľnosti vo všeobecnosti treba opísať podľa katastrálneho územia, pri pozemku podľa parcelného čísla pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, pri stavbe podľa súpisného čísla stavby, druhu stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená,

• pri byte alebo nebytovom priestore je nevyhnutné uviesť popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a čísla poschodia a opisom nebytového priestoru, tiež je potrebné uviesť určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,

• v prípade prevodu bytu nesmie chýbať tiež vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku,

• zmluvy o prevode bytu tiež musia obsahovať určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,

• v zmluve treba tiež uviesť úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.

3. vymedzenie právneho úkonu

- právny úkon darovania musí byť v zmluve jasne vymedzený tak, aby bolo zrejmé, že darca bezodplatne prenecháva predmet daru obdarovanému a tento dar prijíma. Zvyčajne sa v darovacej zmluve uvádza táto formulácia: “Darca daruje a obdarovaný s vďakou prijíma predmet darovania do svojho vlastníctva.”

V prípade vecného bremena musí byť zrozumiteľne vyjadrená skutočnosť, že vlastník nehnuteľnosti je povinný strpieť výkon práva oprávneného z vecného bremena.

4. bezodplatnosť

– darovacia zmluva je vždy bezodplatná, t. j. obdarovaný sa nezaväzuje poskytnúť darcovi žiadnu protihodnotu či odplatu. V prípade, ak by zmluva označená ako "darovacia zmluva" obsahovala povinnosť obdarovaného poskytnúť darcovi určité protiplnenie za prijímaný dar (hoci aj nepeňažné), nešlo by v skutočnosti o darovaciu zmluvu, ale o kúpnu, prípadne inú odplatnú zmluvu.

Zriadenie vecného bremena môže byť aj odplatné, ale vo väčšine prípadov usporiadania majetkových rodinných pomerov bude vecné bremeno na právo doživotného užívania zriadené bezodplatne. Zároveň, zriadenie vecného bremena nie je odplatou za darovaný byt.

5. dobrovoľnosť

– darca nie je povinný poskytnúť obdarovanému predmet darovania na základe právnej povinnosti a rovnako obdarovaný nie je povinný dar prijať. To isté platí pre zriadenie vecného bremena. Ak sa zmluvné strany na darovaní a zriadení vecného bremena nedohodnú, darovacia zmluva na byt s právom doživotného užívania nevznikne.

JUDr. Jana Fajnorová - advokátka

JUDr. Jana Fajnorová - advokátka

www.fajnorova.sk

Nechajte si vypracovať alebo prekontrolovať darovaciu zmluvu na byt s vecným bremenom advokátom

Využite online služby advokáta a nechajte si vypracovať darovaciu zmluvu na byt s vecným bremenom alebo si zmluvu dajte pred podpisom skontrolovať, aby ste mali istotu, že Vám ju kataster zapíše.

JUDr. Jana Fajnorová - advokátka

www.fajnorova.sk

Nechajte si vypracovať alebo prekontrolovať darovaciu zmluvu na byt s vecným bremenom advokátom

Využite online služby advokáta a nechajte si vypracovať darovaciu zmluvu na byt s vecným bremenom alebo si zmluvu dajte pred podpisom skontrolovať, aby ste mali istotu, že Vám ju kataster zapíše.

ZMLUVNÉ STRANY SI V DAROVACEJ ZMLUVE NA BYT S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA MÔŽU TIEŽ DOHODNÚŤ:

6. veľkosť spoluvlastníckeho podielu

- ak je obdarovaných viac, darovacia zmluva na byt s právom doživotného užívania musí upravovať aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných. Ak v zmluve nie je veľkosť nadobudnutých podielov upravená, celok sa rozdelí tak, že každý obdarovaný nadobudne rovnaký podiel. V prípade, že obdarovaní sú manželia, špecifiká spojené s darovacou zmluvou si môžete prečítať nižšie v časti Darovacia zmluva a manželia.

7. vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu

- aby sme sa vyhli zbytočným sporom, je dobré si stav bytu skontrolovať ešte pred podpisom zmluvy. V darovacej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).

8. vyhlásenia darcu

- v záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia darcu:
- že je oprávnený s bytom nakladať v plnom rozsahu,
- že byt nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
- že na byte neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

9. podmienky vrátenia daru zo zákona

- uvedenie, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi. V týchto prípadoch totiž nejde o právny úkon odstúpenia od zmluvy. Viac o vrátení daru nájdete nižšie v časti článku Vrátenie daru.

10. podmienky, za ktorých darca môže odstúpiť od zmluvy a domáhať sa vrátenia daru

- napr. v prípade porušenia podmienok uvedených nižšie v bode 11.,

11. iné podmienky darovania

– darca môže v zmluve obdarovaného aj zaviazať vykonávať nejakú činnosť, ktorá ani nesúvisí s darom, ako napr. doživotne zaopatriť darcu.

12. náklady na užívanie, opravy a údržbu predmetu daru

– zmluvné strany si môžu dohodnúť mieru účasti oprávneného na nákladoch na užívaní, údržbe a opravách predmetu daru.

NA ČO SI DAŤ POZOR PRED UZATVORENÍM DAROVACEJ ZMLUVY NA BYT

1. Skontrolujte aktuálny list vlastníctva, či je darca vlastníkom bytu a či na byte nie sú zapísané vecné bremená (príp. predkupné právo alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by potom zaväzovali aj obdarovaného.

2. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (aj k bytu) z darcu na obdarovaného nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

3. Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré by predpokladalo darovanie až po smrti poručiteľa je zákonom vylúčené. Takáto darovacia zmluva je neplatná. Ak však darca zomrie po uzatvorení zmluvy, a táto nebola ešte predmetom zápisu v katastri nehnuteľností, dedičia sú viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.

4. Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou. Ak darca v postavení dlžníka daruje svoj majetok a tým ukracuje uspokojenie veriteľovej pohľadávky, veriteľ sa môže domáhať na súde určenia, že takáto darovacia zmluva je voči nemu neúčinná. Veriteľ sa potom môže uspokojiť exekúciou na tomto majetku voči obdarovanému.

5. Dary sa započítavajú do dedičstva. Ak darca ako poručiteľ nespísal závet, po jeho smrti sa zo zákona započítava dedičovi do dedičského podielu to, čo za života od darcu bezplatne dostal. O to bude menšie jeho dedičstvo oproti ostatným dedičom. Nezapočítavajú sa iba bežné (obvyklé) veci, byt však určite áno.

POZOR! Návrh na vklad do katastra v prípade darovacej zmluvy na byt s vecným bremenom bude spoplatnený dvomi správnymi poplatkami, keďže ide o dva právne úkony – darovacia zmluva a zriadenie vecného bremena. Za štandardný vklad tak nezaplatíte 66 eur, ale 132 eur.

VRÁTENIE DARU

Zo zákona sa darca môže domáhať vrátenia daru v prípade, ak sa obdarovaný správa voči darcovi, či členom jeho rodiny tak, že svojim správaním hrubo porušuje dobré mravy. Hrubým porušením dobrých mravov môže byť páchanie trestného činu či priestupku voči darcovi. Tiež neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi alebo ich hrubé urážanie.

Zo zákona má aj obdarovaný právo dar vrátiť. Darca je povinný obdarovaného vopred upozorniť na vady daru, o ktorých vie. Ak má dar vady, na ktoré darca obdarovaného neupozornil, je obdarovaný oprávnený dar vrátiť.

Zmluvné strany sa však v zmluve môžu dohodnúť aj na iných podmienkach, za ktorých sa darca môže domáhať vrátenia daru alebo za ktorých obdarovaný môže dar vrátiť. Tu by však už išlo o odstúpenie od darovacej zmluvy.

DAROVACIA ZMLUVA S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA A MANŽELIA

Z § 143 Občianskeho zákonníka vyplýva, že veci nadobudnuté za trvania manželstva darom sa nestávajú predmetom BSM (bezpodielového spoluvlastníctva manželov). Pri nadobudnutí veci darom, kedy je obdarovaným len jeden manžel, nadobúda túto vec obdarovaný manžel do svojho výlučného vlastníctva v podiele 1/1.

Pri nadobudnutí veci darom, kedy sú obdarovaní obaja manželia, sa darovaná vec stáva predmetom ich podielového spoluvlastníctva (nikdy však nie bezpodielového spoluvlastníctva). Ak by bol predmet darovania darovaný obidvom manželom bez bližšej špecifikácie spoluvlastníckeho podielu, platí, že manželia nadobudnú predmet darovania každý v spoluvlastníckom podiele ½.

Darovanie medzi manželmi - manželia si medzi sebou nemôžu darovať majetok nachádzajúci sa v BSM. Darovanie medzi manželmi však je možné v prípade vecí, ktoré patria do výlučného vlastníctva len jedného z manželov.

Darovanie majetku v BSM – ak chce jeden z manželov tretej osobe darovať majetok, ktorý je súčasťou BSM, je potrebný súhlas oboch manželov.

DAROVANIE S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA A PREDKUPNÉ PRÁVO

Darovať môžete aj spoluvlastnícky podiel k bytu. Napr. ak ste zdedili 1/3 bytu, môžete ju darovať. V takomto prípade však, rovnako ako pri predaji spoluvlastníckeho podielu, musíte brať do úvahy predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (ktorí vlastnia zvyšné 2/3).

Predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci vždy, okrem prípadu, keď sa podiel prevádza (či už predajom alebo darovaním) na blízku osobu. V takomto prípade spoluvlastník predkupné právo nemá. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade (rodičia a deti, starí rodičia a vnuci), súrodenec a manžel. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

POZOR! So zriadením vecného bremena doživotného užívania musia súhlasiť všetci spoluvlastníci aj v prípade, ak je predmetom darovania spoluvlastnícky podiel.

V prípade, ak je bytový dom kultúrnou pamiatkou (zistíme to na liste vlastníctva – druh chránenej nehnuteľnosti má kód 201) má predkupné právo štát. Ak chceme takýto byt darovať, je potrebné sa obrátiť na Ministerstvo kultúry SR a dohodnúť si s ním ďalší postup.

ÚSTNA ALEBO PÍSOMNÁ FORMA DAROVACEJ ZMLUVY NA BYT S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA?

Písomná forma darovacej zmluvy je povinná, keďže je predmetom darovania nehnuteľnosť, a to z toho dôvodu, že vlastnícke právo k daru prechádza na obdarovaného momentom právoplatného rozhodnutia príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva na základe darovacej zmluvy. Z vyššie uvedeného vyplýva, že s darovaním nehnuteľností je úzko spojené konanie o povolení vkladu (návrh na vklad vlastníckeho práva k bytu si môžete stiahnuť TU).

Okrem povinnej písomnej formy darovacej zmluvy musí byť podpis darcu na takejto zmluve úradne osvedčený (notárom alebo obecným/mestským úradom). Zároveň je nevyhnutné, aby bol úradne osvedčený aj podpis povinného z vecného bremena.  

PRÁVNA ÚPRAVA DAROVACEJ ZMLUVY S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA

Darovanie je právne upravené predovšetkým v § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka. Vecné bremeno je upravené predovšetkým v § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka.

POZOR! Niektoré osobitné zákony darovanie vylučujú. Napr. zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení nepripúšťa darovanie nehnuteľného majetku obce, ak iný osobitný zákon neustanoví inak. Majetok, ktorý tvorí nadačné imanie nadácie v zmysle § 30 zákona č. 34/2002 Z. z. o nadáciách tiež nemožno darovať.

SLEDUJ NÁS NA FACEBOOKU





Stiahnite si vzor darovacej zmluvy na byt s vecným bremenom doživotného užívania aktualizovaný pre rok 2021

download-icon-white Stiahnuť vzor zdarma