ČO JE TO REZERVAČNÁ ZMLUVA NA BYT?

S rezervačnou zmluvou na byt sa môžete stretnúť najčastejšie pri kúpe bytu prostredníctvom realitnej kancelárie. Základným cieľom rezervačnej zmluvy na byt je obvykle odplatná rezervácia bytu za dohodnutú cenu na určitú dobu. Počas dohodnutej doby sa predávajúci zaväzuje byt neponúknuť na predaj žiadnej tretej osobe, ani ho iným spôsobom nepreviesť (napr. darom), nezaťažiť (napr. nájmom, vecným bremenom, záložným právom a pod.) či nezmeniť jeho stav (napr. odstránením dverí so zárubňami, drevenej podlahy a pod.), pokiaľ sa na tom zmluvné strany nedohodli, a poskytnúť výlučnú možnosť kúpy bytu záujemcovi o kúpu, s ktorým uzatvoril rezervačnú zmluvu. Zároveň sa zmluvné strany zaviažu poskytnúť si vzájomnú súčinnosť pri nasledujúcom prevode vlastníckeho práva k bytu (podpis kúpnej zmluvy, podpis záložných zmlúv predávajúcim pri čerpaní hypotéky a pod.).

Rezervačná zmluva na byt je štandardne odplatná, pričom odplata sa v zmluve často označuje ako rezervačný poplatok. Odplata môže okrem možnosti záujemcu o kúpu v stanovenej lehote kúpiť predmetnú nehnuteľnosť (tzv. opcia) zahŕňať tiež zabezpečenie služieb spojených s predajom nehnuteľnosti (obvykle služieb realitnej kancelárie) napr. služby ako vypracovanie návrhov zmlúv, konzultácie v súvislosti so zápisom vlastníckeho práva do katastra a podobne.

V praxi sa môžete stretnúť s rezervačnou zmluvou ako zmluvou dvojstrannou (medzi predávajúcim a kupujúcim alebo medzi realitnou kanceláriou a kupujúcim) alebo zmluvou trojstrannou (medzi predávajúcim, kupujúcim a realitnou kanceláriou).

Rezervačná zmluva sa často zamieňa so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve. Nie je to však to isté a každý z týchto dvoch zmluvných typov má svoje špecifiká.

REZERVAČNÁ ZMLUVA NA BYT VS. ZMLUVA O BUDÚCEJ KÚPNEJ ZMLUVE BYTU

V praxi sa možno stretnúť s tým, že pod pojmom rezervačná zmluva sú niekedy podpisované zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. V prípade, ak však uzatvoríte „rezervačnú zmluvu“, ktorá má náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, bude sa na zmluvu hľadieť ako na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (aj v prípade, ak je nazvaná ako rezervačná zmluva). Hlavné rozdiely medzi rezervačnou zmluvou na byt a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, ktorá sa uzatvára na účely rezervácie bytu, sú:

Rezervačná zmluva

- považuje sa za tzv. inominátnu (nepomenovanú) zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka,
- záujemcovi o kúpu nevzniká povinnosť, ale právo (možnosť) výhradne počas stanovenej doby a za stanovených podmienok, kúpiť konkrétnu nehnuteľnosť,
- v prípade, ak bol uhradený tzv. rezervačný poplatok a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, patrí tento poplatok predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu platby za poskytnutú službu rezervácie - t.j. za výhradné právo v stanovenej lehote kúpiť nehnuteľnosť, či z titulu zabezpečenia iných služieb spojených s predajom nehnuteľnosti (obvykle služieb realitnej kancelárie - napr. vypracovanie návrhov zmlúv, obhliadky nehnuteľnosti a podobne).
- rezervačná zmluva, ak je správne nastavená, predstavuje pre záujemcu o kúpu bytu menej prísny zmluvný režim ako zmluva o budúcej zmluve.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

- v Občianskom zákonníku je upravená v § 50a,
- zmluvným stranám vzniká, za podmienok podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, povinnosť uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle zmluvnej strany bolo nahradené súdnym rozhodnutím,
- v prípade, ak bol zaplatený preddavok na kúpnu cenu (alebo na účely tohto článku tzv. rezervačný poplatok) a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, preddavok obyčajne patrí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu zmluvnej pokuty (záujemca o kúpu porušil svoju povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu, preto musí zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške preddavku). Zmluvnú pokutu je potrebné dohodnúť v zmluve, v opačnom prípade by pri nevrátení preddavku na kúpnu cenu došlo k bezdôvodnému obohateniu.

TIP: pokiaľ je na účely rezervácie bytu uzatváraná zmluva o budúcej kúpnej zmluve, je potrebné dať si obzvlášť veľký pozor na to, aby obsahovala všetky náležitosti, ktoré musí obsahovať riadna kúpna zmluva na byt, v opačnom prípade bude zmluva o budúcej kúpnej zmluve neplatná. Náležitosti kúpnej zmluvy na byt nájdete v našom článku Kúpna zmluva na byt.