[2022] KÚPNA ZMLUVA NA BYT | STIAHNUŤ VZOR

Posted by onlinezmluvy on 17. januára 202221. januára 2022

Podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy na byt sú:

Označenie zmluvných strán
Označenie predmetu kúpy
Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva
Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu
Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov

Okrem podstatných náležitostí je dobré, aby kúpna zmluva na byt obsahovala aj:

Veľkosť spoluvlastníckeho podielu
Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia
Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu
Určenie lehoty na odovzdanie bytu
Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva
Vyhlásenia predávajúceho
Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy
Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy
Uvedenie stavu meračov

KÚPNA ZMLUVA NA BYT MUSÍ OBSAHOVAŤ TIETO PODSTATNÉ NÁLEŽITOSTI:

1. Označenie zmluvných strán

Treba uviesť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Predávajúcim alebo kupujúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba.

Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.

Ak ide o právnickú osobu, je potrebné uviesť názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).

Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.

2. Označenie predmetu kúpy

Predmet kúpy (v tomto prípade byt) je potrebné v zmluve riadne identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom).

To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres) a tiež:
- súpisné číslo bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený,
- popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva – kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu.

POZOR! Balkóny / loggie / terasy nie sú príslušenstvom bytu a ich výmera sa nepočíta do podlahovej plochy bytu. Naopak, pivnica, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva ako samostatný nebytový priestor, je príslušenstvom bytu a jej výmera sa počíta do podlahovej plochy bytu.

- vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku,
- určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov,
- úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.

Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.

3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva

4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu

5. Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov

Podľa toho, či správu bytového domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca, kupujúci pristúpi buď k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo k zmluve o výkone správy.

Prílohou kúpnej zmluvy musí byť aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, že vlastník bytu (predávajúci) nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. To neplatí, ak ide o prvý predaj bytu developerom.

ZMLUVNÉ STRANY SI V KÚPNEJ ZMLUVE NA BYT MÔŽU TIEŽ DOHODNÚŤ:

6. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu

Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich. V prípade, že sú kupujúci manželia, ktorí nemajú rozdelené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), nadobudnú nehnuteľnosť ako celok do BSM, a nie do podielového spoluvlastníctva.

7. Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia

Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame otázku zaplatenia kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.

8. Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu

Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame stav bytu dobre skontrolovať. V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).

Vzor preberacieho protokolu na byt si môžete stiahnuť zadarmo TU.

9. Určenie lehoty na odovzdanie bytu

Vhodné je tiež uviesť, dokedy má predávajúci predmetný byt kupujúcemu odovzdať a v akom stave (zariadený alebo vyprataný a pod.).

10. Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva

V kúpnej zmluve sa často uvádza aj moment prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy. Odporúčame ho do zmluvy zaradiť, hoci v prípade nehnuteľností takáto dohoda nie je podstatná, nakoľko zmluvné strany sa na inom ako zákonom určenom okamihu prevodu vlastníckeho práva dohodnúť nemôžu. Podľa zákona platí, že kupujúci sa stáva vlastníkom kúpenej nehnuteľnosti až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

11. Vyhlásenia predávajúceho

V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia predávajúceho:
- že, je oprávnený s bytom nakladať v plnom rozsahu,
- že byt nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
- že na byte neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

12. Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy

Odporúčame do zmluvy zaradiť aj ustanovenie určujúce, odkedy zodpovedá za náhodné poškodenie predanej veci kupujúci (zvyčajne od momentu prevzatia bytu).

13. Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy

Zmluvné strany sa môžu tiež dohodnúť, za aké nedostatky predmetu kúpy predávajúci kupujúcemu zodpovedá a aké má v takom prípade kupujúci práva. Predávajúci je povinný uviesť všetky vady bytu existujúce v čase uzavretia zmluvy, o ktorých má vedomosť.

ČO BY STE MALI VEDIEŤ PRED UZATVORENÍM KÚPNEJ ZMLUVY NA BYT

1. Skontrolujte aktuálny list vlastníctva; či je predávajúci vlastníkom bytu a či na byte nie sú zapísané vecné bremená (príp. predkupné právo alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by potom zaväzovali aj kupujúceho.

2. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (aj k bytu) z predávajúceho na kupujúceho nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Zjednodušene povedané: Kým nie je nový vlastník zapísaný na liste vlastníctva, byt mu nepatrí.

PREDAJ BYTU A PREDKUPNÉ PRÁVO

Predať môžete aj spoluvlastnícky podiel k bytu. Napr. ak ste zdedili 1/3 bytu, môžete ju predať. V takomto prípade však musíte brať do úvahy predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (ktorí vlastnia zvyšné 2/3).

Predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci vždy, okrem prípadu, keď sa podiel prevádza (či už predajom alebo darovaním) na blízku osobu. V takomto prípade spoluvlastník predkupné právo nemá. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade (rodičia a deti, starí rodičia a vnuci), súrodenec a manžel. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Pozor si treba dať, ak je bytový dom kultúrnou pamiatkou (uvádza sa to na liste vlastníctva – druh chránenej nehnuteľnosti má kód 201). V takomto prípade má predkupné právo štát. Ak chcete takýto byt predať, je potrebné sa obrátiť na Ministerstvo kultúry SR a dohodnúť si s ním ďalší postup.

ÚSTNA ALEBO PÍSOMNÁ FORMA KÚPNEJ ZMLUVY NA BYT?

Kúpna zmluva na byt musí mať povinne písomnú formu, keďže je predmetom predaja nehnuteľnosť, a to z toho dôvodu, že vlastnícke právo k bytu prechádza na kupujúceho momentom právoplatného rozhodnutia príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy.

Okrem povinnej písomnej formy kúpnej zmluvy musí byť podpis predávajúceho na takejto zmluve úradne osvedčený (notárom alebo mestským/obecným úradom).

Zákon tiež výslovne vyžaduje, že podpisy účastníkov takejto kúpnej zmluvy musia byť na tej istej listine.

Na to, aby nastali požadované účinky zmluvy, t.j. aby sa kupujúci stal novým vlastníkom nehnuteľnosti, je ďalej potrebné túto zmluvu doručiť na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva.

Z uvedeného vyplýva, že s predajom nehnuteľností je úzko spojené správne konanie o povolení vkladu.

PRÁVNA ÚPRAVA KÚPNEJ ZMLUVY NA BYT

Základná právna úprava kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je byt, je v súčasnosti obsiahnutá v týchto právnych predpisoch:

- v Občianskom zákonníku (§ 588 až 627),

- v zákone č. 162/1995 Z. Z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) a

- v zákone č. 182/1993 Z. Z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Uvedenými zákonmi sa prevod vlastníckeho práva k bytu riadi aj v prípade, ak sú zmluvnými stranami podnikatelia, ktorých vzájomné vzťahy sa inak riadia Obchodným zákonníkom.

KÚPNA ZMLUVA NA BYT

NÁLEŽITOSTI KÚPNEJ ZMLUVY NA BYT